前陣子跟父母聊到買房的話題，覺得對於這塊一直沒有涉獵應該來好好惡補知識來有所了解。之前一直是潛意識覺得整體房價太貴而且自己並不想要在這個階段的人生背上高槓桿這只會讓人生更加不自由。不過正如投資的任何領域，對於某個領域的陌生只會造成莫名的恐懼或反感而錯失一些潛在的機會。是時候至少當作學習好好了解一下。
一開始是從 ptt 的 Ceca 的文章開始了解，作為投資客對於房地產各方面的想法，有點類似價值投資的各種概念性知識。不過對於操作上並不瞭解，這一本書算是很好補足了操作性知識。包含如何了解真實成本跟行情，議價技巧，還有關於借貸如何跟銀行打交道等等。同時也暗示槓桿如果聰明使用的話其實會是有利於你的武器。
說到槓桿，我覺得在房地產市場許多人就只是傻傻用槓桿但卻沒有反思他的特性，活下來可能只是運氣好。我覺得對於槓桿說明比較好的是香港一些人在用槓桿買固定收益來產生現金流，並把現金流投資到 REITs 的一種投資方式，在低息的時代是十分有效的方法，非常聰明。只是他們說到的重點就是你槓桿的媒介必須要是低波動性的，這樣在低息環境下降低因為出現黑天鵝就把你掃到一次出局的機率。房地產其實相對股市也是較低波動的，鐵定比不上固定收益，但相對比拿槓桿去做股票要安全一些，也造成市場上幸運活下來的人比較多然後就莫名鼓吹人家背槓桿去買房子。
總歸來說靠房地產致富通常都有他的時代背景，其實背後還是回歸到對於市場的理解還有對金融工具操作的技巧。跟做股市的人鼓吹的價值投資沒有什麼兩樣，而且房子是非標準金融商品，所以就變成價格有非效率市場的特性，理解市場的人容易在這市場獲得超額收益。這也反映一些 REITs 在長期來講加上 Dividend 能跑贏 S&P 500 的數據，房地產這一塊在資產配置上的確值得好好經營。