由於最近被詢問這個問題，所以花了一點時間研究一下，大致是用三個樣本來粗估計算對於外國人能買的 Condomium 的 Cap Rate，算是當作只賭出租計算而不賭增值的保守估計。
首先我定義我的 Cap Rate After Tax 如下
(Net Operating Income - Tax) / Current Market Value我把稅務還有維護費用成本加進來，但沒有算進折舊，就股票來比較的話比較像是 NOPAT 吧。Top Line 的部分假設沒有任何一個閒置的月份，是最理想的情況。
挑的三個樣本有
- Rosalia Park
- Kovan Regency
- Casa Cambio
他們大概都是位在離市中心搭地鐵 30-40 分鐘的地方，在新加坡東北邊，屬於比較早期發展的區域。周邊生活機能還算不錯，有大的 shopping mall 也有 hawker Center。硬是要類比台北的話，可能有點像新店吧。這邊都用公開能夠找到的資料，Property Guru 有點像是信義房屋或是 Redfin。
Rosalia Park
| Item | Price |
|---|---|
| Rent Income | 33600 |
| Property Tax | (3423) |
| Cando Fee + Utility | (3600) |
| Maintenance | (1000) |
| Home Insurance | (200) |
| Calculation | Rate |
|---|---|
| Rental Yield | 1.816% |
| Cap Rate | 1.371% |
網站上寫了 Rental Yield Estimated: 2.37% - 2.71%，但自己計算是遠低於那個。我猜網站是照 2016 年的交易價格算的。那時候的成交價是 1.3M SGD。
1.8% 的 Rental Yield 有夠爛。US 10 year Treasury 都有 1.7% 左右，而且幾乎無風險。當然房子的好處是會隨通膨而漲價。估計如果自己改裝 layout 成出租隔間的話，總租金可以收到 4000 SGD。那 Cap Rate 可以到 2.15%，這樣會比較好一些，不過自己管理的時間成本也高了很多。
Kovan Regency
| Item | Price |
|---|---|
| Rent Income | 43200 |
| Property Tax. | (4584) |
| Cando Fee + Utility | (3600) |
| Maintenance | (1000) |
| Home Insurance | (200) |
| Calculation | Rate |
|---|---|
| Rental Yield | 2.618% |
| Cap Rate | 2.05% |
網站上的 Rental Yield Estimated 是 2.5% - 3.17%，還是高估不過比較接近了。
Casa Cambio
這一棟比較小戶型，比較類似 Studio
| Item | Price |
|---|---|
| Rent Income | 30600 |
| Property Tax. | (3072) |
| Cando Fee + Utility | (2400) |
| Maintenance | (1000) |
| Home Insurance | (200) |
| Calculation | Rate |
|---|---|
| Rental Yield | 2.49% |
| Cap Rate | 1.945% |
所以稍微小的戶型也並沒有比較好。
其他一些市場的細節
- 交易買家需要付印花稅，是累進稅率，不過對於外國人大概 2.8-3%
- 對於外國人很多要付額外的印花稅來防止炒房，大概是另外 20%，美國人不用。
- 根據 PR 跟 Citizen，第一套房或第二套房不同，付的額外印花稅從 0-15% 不等
- 每年 Property Tax 是用假設你出租的收入來算，假如你真的出租的話又是另一套稅率，會比較高一些。
可以參考這兩篇
- Step-by-step guide for buying property in Singapore as a foreigner
- Investing in Property in Singapore – Singapore Property Tax & Buying Guide
而 Tax 的部分比較複雜
- IRAS 的 Property Tax 官方資料
- IRAS 的 Stamp Duty 官方資料
- IRAS 的 Additional Buyer Stamp Duty 官方資料
- How to calculate your property tax in Singapore
而 Condo 的話有區分是 Free-hold，租期 99 年或 999 年，細節可以看這兩篇
- What are the Options for a Leasehold Property Owners when their 99 years Tenure is about to End?
- Freehold vs leasehold condos – Which is the best choice? There are pros and cons to buying a freehold vs a leasehold condo
總體資料
政府每一季會發報告。根據政府編制的房地產指數，過去 Private properties 的走勢如這裡，從前面的低點又回來一些。不過要注意一個細節，他的所謂 private properties 包含了 shop, office, user factory and warehouse。我沒有找到只包含住宅的指數。如果是 HDB 的話，走勢可以從這裡看到，可以看出來是不斷走低的。
另外 HDB也有公布租金價格中位數跟價格中位數。我擷取了其中一個地區。簡單計算一下 Rental Yield 高了很多，可以到 7.5%，HDB 的話還不用付 Condo Fee，所以粗估 Cap Rate 可能有 7%
| Time | Location | Type | Price |
|---|---|---|---|
| 2019-Q2 | ANG MO KIO | 3RM | 1700 |
| 2019-Q2 | ANG MO KIO | 4RM | 2100 |
| 2019-Q2 | ANG MO KIO | 5RM | 2300 |
| Time | Location | Type | Price |
|---|---|---|---|
| 2019-Q2 | ANG MO KIO | 3RM | 272000 |
| 2019-Q2 | ANG MO KIO | 4RM | 412500 |
| 2019-Q2 | ANG MO KIO | 5RM | 680000 |
不過 HDB 並不是一個自由的市場，要出租的規定也很多。一手的只有公民可以買。要買二手的話至少也要 PR，對於沒有結婚的 PR 還只能買其中一種比較貴的，結婚的話才能買其他種。對於收入超過一定的也沒辦法買 HDB，所以新加坡年輕人結婚的話也早，因為要買租屋的話等到收入高了就只能買 Condo。